侵犯集体经济组织成员权益纠纷

    一、基本案情

    原告黑龙江省伊春市南岔区某乡某村民委员会。

    被告李某，男，住黑龙江省伊春市南岔区某街，系非农业户口。

    被告葛某，男，系原告村村民。

    被告葛某系原告村村民，于1982年6月和1984年8月经伊春市南岔区某乡政府和村委会批准在本村建住宅一户，宅基地面积为150平方米。被告李某系南岔区居民（非农业户口），于2009年5月1日在未经原告同意的情况下，私自以40 000元的价格购买了被告葛某的住宅及宅基地。此后，李某在房屋宅基地的四周建围墙，在西侧建房，并夹板杖子将防火、取水通道堵塞。

原告诉称，被告葛某未经村委会及乡政府批准，私自将农村私有房屋出售给非集体经济组织成员李某，违反法律规定，属非法交易。且被告李某在房屋宅基地四周建围墙，在西侧建房，将我村的防火、取水通道堵塞。因此，原告请求法院确认二被告的房屋买卖合同无效，被告李某拆除其违法建造的围墙及板杖子。

被告李某、葛某经传票传唤，无正当理由未到庭，亦未提交答辩意见。

二、审理结果

南岔区人民法院经审理认为：被告李某系非农业户口，居住在南岔区某街道，被告葛某系原告村的村民，葛某将其所有的房屋及宅基地出卖给李某，违反了国务院关于“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定，因此二被告的买卖无效，原告的诉讼请求合法，应予支持。依照《合同法》第五十二条第一款第（五）项、第九十一条第一款第（七）项的规定，判决二被告之间鉴定的买卖协议无效。

一审判决后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。

三、案件解析

根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

本案中，被告葛某享有其作为原告村村民所拥有的宅基地使用权，与其特定的身份相联系，宅基地使用权是不允许转让的。在与被告李某的买卖中，买房人李某名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，葛某处分房屋的同时也处分了宅基地，因此损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的合同无效。因此，本案被告李某与葛某签定的房屋买卖协议显然是无效的。