购房人沈女士看房前向房主葛女士先交了2万元订金，看完房后沈女士不想购买房屋，葛女士以2万元是定金为由拒绝退还，沈女士诉至法院要求葛女士退还订金2万元。日前，海淀法院审结了此案。法院判决葛女士向沈女士返还订金2万元。
    沈女士诉称，她想购买房屋，恰巧碰到葛女士有房出售，但看房需先交订金2万元，看完房如果不买就退还订金。其交了2万元订金，但看完房后因不符合其要求就不想购买，并要求葛女士退还订金，但葛女士一直找理由推脱。请求法院判令葛女士退还其订金2万元。
    葛女士辩称，不同意沈女士的诉讼请求。沈女士本来要买其房屋，与其约定购房款148万元，并先行支付了2万元定金。沈女士后来以资金不足为由拒绝缴纳房款，经多次催促后沈女士表示放弃支付房款，定金也不要了。沈女士应该继续履行协议。
    法院经审理查明，诉争房屋为葛女士与另外两人按份共有，其他共有人均同意葛女士出卖该房屋。2011年10月7日，葛女士向沈女士出具收条，载明：今收到沈女士买房订金款人民币贰万元正（购房总款壹佰肆拾捌万元正，房屋产权清楚）。关于收条上为何写的是“订金”而非“定金”，沈女士在庭审中陈述称其意为如果看房不合适就将钱退给其，当时葛女士想写“定金”，其未同意，要求葛女士写“订金”。葛女士称其不是专业人士，不知道二者区别，沈女士当时已看好房。
    庭审中，葛女士陈述称沈女士老乡穆某在场，并提交穆某证人证言，证明沈女士付给其购房定金2万元，余款15天内付清；约定如果沈女士不要房2万元不退、葛女士如果不卖房双倍返还4万元。穆某无正当理由未到庭作证，沈女士对此证人证言不予认可。
    法院经审理后认为，葛女士在得到其他按份共有人同意情况下将房屋出售给沈女士，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但葛女士出具的收条上明确载明了房屋买卖的当事人、标的、数量和价款，故双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。该案争议焦点在于沈女士要求葛女士返还的2万元是“订金”还是“定金”。葛女士给沈女士出具的收条中写明了“订金款2万元”，而葛女士并无证据证明双方当事人当时的合意为“定金”，并非“订金”，故法院对其抗辩理由不予采信。订金在法律上不具有担保性质，房屋买卖合同不履行的应如数返还。沈女士已明确表示并以其行为表明不履行合同，故葛女士应将订金退还给沈女士。